以價換量成常態(tài)優(yōu)惠打折各出奇招

    以西安城北市場為例，據(jù)統(tǒng)計西安住宅市場上周成交量環(huán)比下降14.72%，但是城北區(qū)的銷量卻逆勢上漲46.34%，這一巨大的差異，一方面是因?yàn)槭懈边w、地鐵將通后城北區(qū)域有了非同一般的號召力，另一方面，是一大批優(yōu)質(zhì)的房源進(jìn)入市場，并打出了絕對吸引人的優(yōu)惠措施，尤其是在吸引剛需一族上，起到了很大的作用。而這種政策的實(shí)施，已經(jīng)持續(xù)了很長的一段時間。

    西安近期熱銷的幾個樓盤，如領(lǐng)匯雙河灣、首創(chuàng)國際城、天朗御湖、旭景興園等，為了拉銷量，開發(fā)商花樣百出，打折、送禮品、老帶新送物業(yè)費(fèi)、內(nèi)部認(rèn)購等等，著實(shí)為北城的樓市營銷增色不少。在走訪這些樓盤時，華商樓市通也發(fā)現(xiàn)，這些樓盤不僅在售價上做出讓利，更重要的是做足自己的特色，以樓盤特色吸引購房者，低總價、高性價比的房源成為吸引市場的“主角”。

    可以說，隨著樓市調(diào)控政策的步步收緊，“以價換量”已經(jīng)成為西安樓市的顯著特征。在限購的大背景下，再加上傳統(tǒng)的淡季，開發(fā)商只有依靠獨(dú)特的營銷模式，才能打開資金鏈條的瓶頸，為后續(xù)的發(fā)展提供保障。

    金九銀十近市場合理定價為上策

    從全國市場來看，4月份以來，雖然開發(fā)商促銷打折，但大多數(shù)開發(fā)商還在咬牙堅持，至7月，在新調(diào)控政策壓力下，多家典型企業(yè)率先大幅度大面積降價，對當(dāng)?shù)厥袌銎鸬搅藥有?yīng)。從8月開始，這種調(diào)價的影響有可能進(jìn)一步擴(kuò)大，而萬科、碧桂園、龍湖等企業(yè)的7月表現(xiàn)，有可能是打響房價下調(diào)的“發(fā)令槍”。但這種趨勢似乎對西安未產(chǎn)生太大影響，不過，傳統(tǒng)旺季金九銀十的即將到來，為開發(fā)商帶來了希望，據(jù)統(tǒng)計西安本周普通住宅市場供應(yīng)套數(shù)為71239套，較上周增加372套，這也是持續(xù)幾周的供量增加。對通脹壓力，金融市場持續(xù)收緊，銀行信貸能力萎縮，房產(chǎn)貸款額度減少，加之樓市調(diào)控力度將進(jìn)一步增強(qiáng)的預(yù)期下，西安房地產(chǎn)市場又一次陷入觀望，樓市蓄水期已經(jīng)來臨。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房市又見"觀望"的本質(zhì)是有效購買力的嚴(yán)重不足。加上央行在貨幣政策上近期出現(xiàn)細(xì)微變化，流動性收緊導(dǎo)致的購房貸款收緊、樓盤貸款收緊等信號令市場感到絲絲涼意，房市傳統(tǒng)旺季的"金九銀十"恐將成黃粱一夢。為避免這一情況的出現(xiàn)，開發(fā)商近期將持續(xù)的試探市場，爭取在金九銀十來臨之前，定制適合自身的價格區(qū)間，在市場的爆發(fā)期有好的表現(xiàn)。

    房產(chǎn)調(diào)整期到來拐點(diǎn)或?qū)F(xiàn)

    業(yè)內(nèi)人士透露，房企對于二三線城市的限購還是相當(dāng)警覺，已有企業(yè)開始調(diào)整戰(zhàn)略，爭取在細(xì)則落實(shí)之前，快速出貨、加速銷售回款。近期的加息消息，也是給市場帶來不小的震動。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布專題報告認(rèn)為，總體態(tài)勢來看，全國房地產(chǎn)行業(yè)仍處在下行通道，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)臨近不景氣區(qū)間，有可能在未來幾個月內(nèi)進(jìn)入不景氣區(qū)間。同時，報告指出，下半年再次出臺更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的可能性不大，“政策底”隱約可見。

    7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.50，比6月份降低0.25個百分點(diǎn)，比去年同期回落3.22個百分點(diǎn)。國房經(jīng)濟(jì)指數(shù)在上月大幅下跌后，繼續(xù)滑落。易居在研究報告指出，在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，未來國房景氣指標(biāo)將持續(xù)處于下行通道，下半年可能跌至100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間。這為房產(chǎn)調(diào)整留出了空隙。

    總之，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國價格漲幅趨緩、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，西安樓市也不會幸免，調(diào)整是必然，并且，或?qū)⑦M(jìn)入下一個拐點(diǎn)。